#Otázka bývania na Slovensku sa už roky spája s obrovskými cenami nehnuteľností a veľkým dopytom po hypotékach. V posledných mesiacoch však banky trend lacných hypoték zmrazili, čo sa odrazilo sa kúpyschopnosti Slovákov, a teda aj na cenách bytov a domov. Je teraz ten správny čas na hypotéku? Spýtali sme sa odborníčok v v tejto oblasti.
V článku sa dočítaš:
- Ako rástli ceny nehnuteľností za meter štvorcový od roku 2000
- Kedy prišiel zlom a úroky stúpli
- Prečo začali banky regulovať hypotéky
- Koľko peňazí potrebuješ na prvú hypotéku
- Akú mesačnú splátku očakávať
Ceny, počet bytov aj hypotéky – všetko rastie
V posledných rokoch zažíva Slovensko stavebnú mániu. Na okrajoch väčších miest sa stavajú nové bytové jednotky, v dedinách prebieha výstavba domov a pri hlavnom meste vznikajú nové satelity (menšie obce s relatívne dobrým prístupom do mesta).
Ceny bytov preto začali, najmä od roka 2015, poriadne naberať na cene. V roku 2000, teda pred vstupom Slovenska do NATO a Európskej únie, stál meter štvorcový určený na bývanie niečo pod 500 eur (v prepočte, na Slovensku sa vtedy ešte neplatilo eurom). V máji 2004 sa Slovensko stalo členom Európskej únie, ľady sa pohli a spoločne s výstavbou nových bytov a domov začala stúpať aj ich cena za meter štvorcový.
Tento rast zastavila až finančná kríza v rokoch 2008 a 2009. Ďalších päť rokov sa ceny príliš nehýbali. Zlom v roku 2015 však znamenal, že do roku 2018 ceny nehnuteľností dobehli časy spred krízy a za ďalšie tri roky sa cena za meter štvorcový dostala nad hranicu dvoch tisícok eur.
Minulý rok stál meter štvorcový na Slovensku v priemere 2 122 eur, informuje portál Setrisova.sk. Presné štatistiky za rok 2022 ešte nemáme, no zrejme opäť prepíšeme historické rekordy. Otázkou teda je, čo tento trend zastaví a kam vysoko až tento neviditeľný strop siaha?
Úroky začínajú prudko stúpať
Časy lacných hypoték v roku 2022 definitívne skončili. Vojna na Ukrajine, európske sankcie s ňou spojené, ceny energií, vysoká inflácia a dôsledok pandémie – to všetko sú faktory, ktoré vo všeobecnosti ovplyvňujú ceny. Od nástupu pandémie sa úročenie hypoték síce mierne znížilo, ale stačili prvé mesiace roka 2022 a znova sme sa dostali na hodnotu nad jedno percento.
Ako prvá zvyšovala úrokové sadzby na Slovensku VÚB banka, nasledovali ostatné vrátane všetkých najväčších. Chaos na trhu spôsobil, že ľudia, ktorí už mali svoju hypotéku na nehnuteľnosť, začali refinancovať a hľadať čo najvýhodnejšiu fixáciu (aby sa im nemenila výška úveru počas nasledujúcich rokov). Záujem o hypotéky začal opadať.
Banky regulujú hypotéky
Ďalším zlomovým obdobím bolo leto. Európska centrálna banka (ECB) zarazila nízke úrokové sadzby, a tak ani komerčné banky nemali na výber. Refinancovanie už nie je populárne a ľudia sa nechcú nechať upísať ani novým hypotékam.
„Od leta nastúpilo postupné zvyšovanie sadzieb ECB, čo malo za následok ďalší citeľný rast úrokov v bankách. Tie sa dostali na úroveň spred niekoľkých rokov, a tak sa definitívne ukončila éra superlacných hypoték. Drahšie úvery sa veľmi rýchlo stali nedostupnými pre určitú časť obyvateľstva a zároveň sa citeľne znížil záujem o refinancovanie, ktoré ťahalo objemy poskytnutých úverov v prvom polroku. Aktuálne má väčšina klientov na existujúcej hypotéke nižší úrok, ako by dostali v banke práve v tomto období,“ hovorí pre náš web Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.
Úrokové sadzby sa za posledných osem mesiacov (teda od marca) zvýšili o dve až tri percentá. To znamená, že si na rovnako ohodnotenú nehnuteľnosť môžeš požičať menej peňazí.
Na príklade to pre náš web vysvetľuje aj Eva Špaňová, hypotekárna špecialistka Broker Service Group: „Dvaja slobodní klienti s celkovým mesačným príjmom 2500 eur bez detí a úverov si pri úrokovej sadzbe 1,5 % a splatnosti hypotéky na 30 rokov mohli požičať 240 000 eur. Pri úrokovej sadzbe 3,5 % to vychádza na maximálne cca 214 000 eur.“ Zároveň dodáva, že tento prepočet je orientačný.
Akú akontáciu potrebuješ?
Možno budeš prekvapený, no aj akontáciu na hypotéky určuje slovenská legislatíva. Na Slovensku je na úrovni 10 %, čo znamená, že musíš mať aspoň 10 % kúpnej ceny nehnuteľnosti, aby ti banka dala hypotéku. Komerčné banky sú týmto zákonom viazané, ale, samozrejme, majú aj vlastné pravidlá pri posudzovaní.
„Treba pripomenúť, že nie je samozrejmé získať hypotéku na 90 % kúpnej ceny. Banky majú rôzne postupy, na základe ktorých rozhodujú, akým klientom 90 % financovanie poskytnú. Takzvaná 90 % hypotéka býva poskytovaná štandardne s prirážkou k úrokovej sadzbe, ktorá je v bankách rôzna. Percento financovania sa zväčša počíta z kúpnej ceny,“ hovorí špecialistka Eva Špaňová.
V praxi to znamená, že hoci zákon bankám povoľuje dať klientovi úver na 90 % kúpnej hodnoty nehnuteľnosti, nerobia tak vždy. To môže predstavovať približne 20 000 eur, ktoré musíš mať. Ak si banka určí podmienku, že akontácia je 20 %, tak túto hodnotu zdvojnásob. K hypotéke majú mladí ľudia po škole veľmi zložitú cestu.
„Ak mladí nemajú na dofinancovanie vlastné peniaze a z príjmu by im nevyšiel ďalší úver na dofinancovanie, môžu využiť aj pomoc rodičov, ktorí budú pri úvere ručiť aj svojou nehnuteľnosťou, alebo pristúpia do úveru ako ďalší spoludlžníci. Týmto spôsobom vedia mladí získať viac peňazí, treba však myslieť na to, že rodičia sa vystavujú riziku. Ak ich potomok nebude úver splácať riadne a načas, úver budú musieť prebrať oni.
Prípadne by mohla byť ohrozená ich vlastná strecha nad hlavou. Preto je veľmi dôležité dôkladne zvážiť takéto rozhodnutie. Na druhej strane, často je to jediná cesta, ako mladým ľuďom pomôcť osamostatniť sa,“ prezradila Eva Šablová.
Vždy je na mieste zvážiť pre a proti. V prípade, že na jednu nehnuteľnosť bude ručiť tvoja rodina druhou, pri nesplácaní a ignorovaní exekúcie vás môže banka pripraviť o obe. Následne ich dá do dražby, čím sa jej vrátia peniaze aj s úrokmi.
Je dnes vhodný čas na hypotéku?
Obe odborníčky na hypotéky za zhodli na tom, že ceny na realitnom trhu síce môžu začať klesať, no úroky budú stúpať. „Ak si vyhliadnete nehnuteľnosť, ktorá spĺňa vaše očakávania, nie je veľmi na čo čakať. Vzhľadom na ochladzovanie realitného trhu už kupujúci majú priestor na vyjednanie úpravy kúpnej ceny, preto je vhodné riešiť kúpu už teraz. Ak rozhodnutie odložíte kvôli čakaniu na nižšie ceny, s najväčšou pravdepodobnosťou túto potenciálnu zľavu preplatíte ešte viac na úrokoch z hypotéky,“ tvrdí Eva Šablová.
Spoločnosť zároveň na svojom webe informuje o tom, že pri hypotéke nad 150 000 eur (teda v prípade kúpnej sumy nehnuteľnosti nad 180 000 eur) je výška mesačnej splátky od 551 eur. Pri 100 000 eurovej hypotéke je mesačná splátka od 367 eur. Podľa portálu je rast úrokov kvôli pretrvávajúcej inflácii takmer istý.
„Ak sa klienti rozhodnú z akýchkoľvek dôvodov kupovať nehnuteľnosť, nemyslím si, že je nevhodný čas na riešenie hypotéky. Dôležité je vedieť, že ak klienti uzatvoria s bankou úverovú zmluvu na hypotéku, kde majú uvedenú úrokovú sadzbu s fixáciou na určitý počet rokov, a v priebehu tohto obdobia sa úroky na trhu znížia, klienti môžu požiadať banku o prehodnotenie úrokovej sadzby,“ dodáva Eva Špaňová z Broker Service Group.
Teraz by mal byť ten čas, keď sa karta obrátila a trh začal priať viac kupujúcim ako predajcom. Zároveň by si však nemal čakať na to, kým sa hypotéky stanú znova neatraktívnymi. Trh sa mení zo dňa na deň a hoci je počet nehnuteľností stále väčší, s výrazným poklesom ceny nerátaj.
Buď s nami aj na Instagrame a dozvieš sa o každom novom článku ako prvý!
Zdieľať na