#Určite si už uvažoval alebo v blízkej budúcnosti budeš uvažovať nad osamostatnením sa. Otvoríš portál s nehnuteľnosťami a začneš prezerať ponuky. Čo sa však oplatí viac – vziať si hypotéku a splácať celý život vlastný dom či byt alebo bývať v podnájme, ktorý je podľa štatistík „výhodnejší“? Možno budeš prekvapený.
V článku sa dočítaš:
- O koľko stúpli priemerné ceny v Európe
- Kde stúpli ceny najviac
- Kde klesli ceny nájmu aj kúpy
- Aká je situácia na Slovensku a v Čechách
- Výber medzi kúpou a prenájom nehnuteľnosti
V Európe stúpajú ceny
Údaje, ktoré budeme v článku prezentovať, pochádzajú z európskeho štatistického úradu Eurostat. Ten porovnával priemerné ceny nehnuteľností a ceny podnájmov od prvého dňa roka 2010 až do polovice roka 2022. Úrad síce neprináša žiadne konkrétne ceny, len percentuálne rozdiely medzi rokmi a samotnými krajinami. Cenám sa budeme venovať na konci článku.
Graf znázorňuje dve úsečky. Ružová ukazuje ceny nehnuteľností pri ich predaji a modrá ceny nehnuteľností pri ich prenájme. Východiskový bod je 1. január 2010, ktorý predstavuje 100 %, teda vtedajšie ceny v Európe. Do štatistík sú zarátané ceny krajín Európskej únie, štatistiku všetkých krajín Európy nájdeš na webe Eurostatu.
Nehnuteľnosti najprv klesli, potom vystrelili
Začnime samotnými cenami nehnuteľností pri ich predaji. Po kríze z rokov 2008 a 2009 ich predaj mierne stúpal, až do polovice roka 2011 sa to dialo do zdravej miery 2 % ročne. Pokles nastal v roku 2012, trval však len tri roky a priemerná cena domov a bytov v Európe klesla o dve až štyri percentá.
Do východiskového bodu, teda do na 100 % svojej ceny z roku 2010 sa nehnuteľnosti dostali v roku 2016. Znova ich zvýšili najmä balkánske krajiny a Benelux. Keďže od tohto roka nastala takzvaný éra lacných úrokov vo viacerých krajinách Európy, začalo sa hojne kupovať, stavať a zasa kupovať.
Príčina je jasná – keď je niečoho nedostatok, ceny musia ísť nahor. S rastúcou populáciou a osamostatnením mladých rodín sa veľa stavalo, poskytovali sa hypotéky. A pretože nehnuteľnosti si mohla dovoliť veľká väčšina ľudí, kupovalo sa veľkom. Výsledkom je zvýšenie ceny nehnuteľností za posledných šesť rokov o takmer 50 % v Európskej únii a o 42 % v celej Európe. Dnes potrebuješ v priemere o 52 % viac financií na kúpu domu alebo bytu ako pred desiatimi rokmi.
Nájomné je každým rokom konštantne drahšie
Na druhej strane, nájomné si udržuje mierny trend a ide ruka v ruke s infláciou. Či už hovoríme o nájme bytu alebo domu, od roku 2010 až do minulého roka jeho cena stúpa o jedno až dve percentá ročne. Samozrejme, od krajiny ku krajine sa situácia odlišuje.
Nájomné sa priamo neviaže na výstavbu nových bytových jednotiek. V drvivej väčšine krajín Európy sú nové byty na predaj. Ako príklad si môžeme uviesť aj Slovensko – byty sa stavajú buď v centrách veľkých miest v podobe vysokých bytoviek alebo ako satelitné obydlia pri krajských a okresných mestách.
Byty na prenájom sú zvyčajne staršie a nachádzajú sa v historických alebo centrálnych častiach veľkých miest. Na Slovensku ich často využívajú vo veľkej miere mladí ľudia, prípadne študenti – napríklad v Bratislave, Trnave, Nitre či Košiciach.
Výrazné rozdiely
Každá európska krajina má iné podmienky pri viazaní sa na hypotéky a môže si diktovať svoje podmienky (aj keď podliehajú rámcom Európskej centrálnej banky). Aj preto ti predstavíme zopár krajín a regiónov s priepastnými rozdielmi v číslach.
Najviac platia Estónci, susední Maďari a Islanďania
Ceny bytov a domov, ako aj ich prenájom zďaleka najviac za posledných 12 rokov stúpol v Estónku. Podľa Eurostatu platia Estónci pri kúpe dva razy toľko oproti roku 2010 a to isté platí aj o nájme – čo je nárast o 196 %, respektíve o 215 %. V týchto štatistických údajoch je východiskovom bodom 0 %, hoci taktiež porovnáva nárast aj pokles.
Ako v bavlnke sa nemajú ani naša maďarskí susedia. Ceny nehnuteľností tam za posledné desaťročie stúpli takmer o 170 %, prenájom je drahší o polovicu. Medzi krajinami európskej dvadsaťsedmičky, ktoré za posledné roky stúpli najviac, patria aj Luxembursko (len z pohľadu kúpy), Lotyšsko, Litva, Česko, Rakúsko a Írsko (najmä z pohľadu nájmu – takmer raz toľko).
Prevažne dražejú krajiny na Balkáne. Mimo Európskej únie stúpli ceny najmä na Islande – v prípade kúpy o takmer 190 %, v prípade nájmu o približne 70 %. Nóri platia za nehnuteľnosti raz toľko ako v roku 2010, za podnájom o necelých 30 % viac. Švajčiari si svoje ceny držia na rovnakých číslach, stúpli tak jedine ceny nájmov, aj to len o 11 %, čo je pod priemerom Európy.
Pokles je jedine v Stredomorí
Existujú však aj krajiny, kde zaznamenali, naopak, pokles cien. Prevažne hovoríme o krajinách v Stredomorí, ako napríklad Grécko, Taliansko či Cyprus. Gréci, ktorí sa dostali z mimoriadne náročnej finančnej krízy, no ešte stále nie z príšernej nezamestnanosti, platia za nehnuteľnosti takmer o štvrtinu menej ako pred 12 rokmi. Rovnako klesli aj ceny nájmu. Za túto situáciu môže najmä pokles hrubého domáceho produktu na obyvateľa Grécka.
Z krajín, ktoré zažívajú zvyšovanie cien nehnuteľností aj nájmov úmerné zdravej inflácii, vyzdvihneme z tabuľky napríklad Fínsko, Francúzsko a Rumunsko. Ceny klesli minimálne aj v Španielsku, kde si oproti roku 2010 obyvatelia priplatia za kúpu bytu alebo domu len 5 %, pri prenájme je to 7 %.
Slovensko a Česko
Ani jedna z našich krajín si za posledné roky neprilepšila. Slováci môžu byť radi, že aspoň ceny podnájmu sa rapídne nedvíhali. V mnohom nám pomohla najmä spoločná európska mena, no na druhej strane sa naša kúpyschopnosť oproti Čechom prepadla v porovnaní s priemerom Európskej únie.
Česi platia za nehnuteľnosti raz toľko ako pred 10 rokmi
Nie je tajomstvom, že drahé české úvery a stále vlastná mena môžu za extrémne stúpanie cien nehnuteľností. V európskom porovnaní im patrí šieste miesto. Ceny dvíhajú najmä veľké mestá, kde sa na rozdiel od nás nehnuteľnosti viac predávajú ako prenajímajú. Výsledkom je, že Česi platia za nehnuteľnosti o 130 % viac, ako tomu bolo pred dvanástimi rokmi.
Ani v cenách nájmov však obyvatelia Česka nemôžu byť nadšení. Oproti roku 2010 stúpli nájmy o 35 %, čo však odpovedá zdravej inflácii, vrátane extrémov dvojciferných čísiel posledných mesiacov. Slovensko ani zďaleka nedosahuje takéto extrémy.
U nás nájomné príliš nestúplo, predaj a kúpa áno
Cena nehnuteľností pri kúpe stúpala o desiatky percent aj u nás. V polovici minulého roka zistil Eurostat nárast oproti januáru 2010 až o 81 %. Cenu dvíhali najmä lacné hypotéky a nedostatok domov a bytov. Ak je niečoho nedostatok, cena musí podľa ekonomiky vystreliť nahor, aby sa stíhal pokryť dopyt. Ľudí však ani vysoké ceny neodradili.
Prenájom bytov sa však podľa Eurostatu dvihol len o jednu desatinu, čo dokonca neodpovedá ani našej inflácii za poslednú dekádu. V praxi to znamená, že ak sme za prenájom bytu v roku 2010 platili 400 eur, dnes platíme 440 eur. Tieto ceny sa však zrejme bude líšiť od regiónu k regiónu.
Kúpiť alebo prenajať?
Otázkou teda je, či je v roku 2022 lepšie kúpiť nehnuteľnosť, alebo či si ju prenajať? Odpoveďou sa zdá byť oboje, no má to jeden háčik. V našom nedávnom článku sme ti priniesli aj podrobné informácie o terajších hypotékach. Odborníčky radia, že aj napriek aktuálnej kríze je vhodné ísť aj dnes do úveru na celý život. Výsledkom bude, že po 30 rokoch (vo väčšine prípadov) bude nehnuteľnosť tvoja.
Niekomu sa môže zdať zaujímavé aj bývanie v podnájme, pretože ceny sa za posledné roky príliš nemenili a nevyzerá to tak, že by sa mali. Napriek tomu upozorňujeme, že podnájom by mal byť len dočasné riešenie. Odísť z bytu ako nájomník je síce jednoduchšie ako predať nehnuteľnosť ako vlastník zaťažený hypotékou, no návratnosť o tridsať rokov je práve pri podnájme nulová.
Navyše, cena za obytný meter bytov za posledný rok klesla z priemernej sumy 2021 eur na 1975 eur, za obytný meter domu z 2982 eur na 2904 eur. Nie je to veľa, no ide o pokles zhruba dvoch až troch percent. Najdrahšie sú pritom jednoizbové byty a garsónky.
Aká je teda odpoveď? Aj napriek vyššej cene sa viac oplatí 30 rokov v nehnuteľnosti bývať a splácať ju s vidinou vlastnej nehnuteľnosti v budúcnosti ako 30 rokov splácať nájom bytu, ktorý nikdy nebude tvoj. Podnájom však môže byť pri štarte do života ako dobré dočasné riešenie.
Zdieľať na