#V minulom článku sme sa venovali aktuálnej situácii na hypotekárnom trhu, ako aj tomu, čo musia v súčasnosti splniť žiadatelia. A hoci banky posudzujú záujemcov prísne, aj oni sú zároveň klientmi, ktorí si vyberajú rôzne „produkty“. Čo ich teda môže presvedčiť, že práve konkrétna hypotéka je najlepšia?
Porovnávať treba porovnateľné
Pri rozhodovaní o výbere najvýhodnejšieho úveru nemá zmysel riešiť len výšku úroku, ale aj ukazovateľ RPMN, čiže ročnú percentuálnu mieru nákladov. Tá v sebe zahŕňa sumu, súhrn všetkých nákladov úveru v percentuálnom vyjadrení. V praxi to znamená, že klient má informáciu, o koľko percent ročne svoj úver preplatí.
„Porovnávať RPMN však má zmysel jedine vtedy, ak je výška a aj doba splatnosti porovnávaných úverov rovnaká. Problém pri porovnávaní RPMN môže byť v tom, že rôzne finančné inštitúcie pristupujú k výpočtu RPMN rôzne a výsledky sa logicky rôznia,“ upozorňuje Dominik Miša, PR manažér VÚB banky. Podľa jeho slov nižšia RPMN znamená, že úver je výhodnejší – to sa pritom môže stať aj napriek tomu, že úroková sadzba je vyššia.
Úrokový strop
Maximálna alebo minimálna výška RPMN nemá limit. Národná banka Slovenska (NBS) sleduje a vyhodnocuje priemernú výšku RPMN, podľa ktorej sa napríklad určuje aj výška maximálnych úrokov. Tá by pri spotrebiteľských úveroch nemala prekročiť najviac dvojnásobok RPMN. Úrokový strop na Slovensku platí od roku 2014 a prioritne bol nastavený ako stopka úžerníckym úrokom.
Každý sa nekvalifikuje na top úrok
RMNP závisí od viacerých faktorov, zahŕňa aj poplatky za poistenie, za poskytnutie úveru či iné náklady spojené s hypotékou.
„Závisí od preferencie klienta, ktoré služby spojené s hypotékou uprednostňuje a to sa premietne aj do nárastu RPMN. Napríklad, hypotéka s úrokovou sadzbou 3,89 % vo výške 70-tisíc eur na 30 rokov môže mať s poistením k úveru a poistením nehnuteľnosti RPMN vo výške 5,47 %. Ak by klient služby poistenia nezvolil, RPMN klesne na 4,43 %,“ ozrejmuje Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne
Úrokové sadzby sa najčastejšie pohybujú okolo 3,5 – 3,9% v závislosti od banky. „Samozrejme, platí, že najideálnejšia RPMN je čo najnižšia. Avšak, každý klient sa nedokáže kvalifikovať na top úrok. V niektorej banke sa napríklad nevyhnete poplatku za poskytnutie a ovplyvní vám RPMN a, naopak, tam, kde ho môžete mať odpustený, vám zase neschvália požadovanú výšku úveru,“ podotýka Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.
Príklady výpočtov RPNM
Prvý nám poskytol Juraj Štefanovič, PR špecialista Oddelenia komunikácie ČSOB: Pri hypotéke vo výške 50-tisíc eur založenej nehnuteľnosťou vychádza splátka úveru 232,33 eur. Vychádzame tu z predpokladu, že predmetom zabezpečenia je byt, úver je čerpaný jednorazovo, bez poistenia úveru, je splácaný z účtu, ktorý je bez poplatku, dobe splatnosti 30 rokov, 3-ročnej fixácii s úrokovou sadzbou 3,79 % p.a.). Ročná percentuálna miera nákladov v tomto prípade dosahuje 4,32 %, počet splátok 360.
Dodáva, že celková čiastka, ktorú spotrebiteľ zaplatí, je 87 797,30 eur, a to za predpokladu, že úroková sadzba a poplatky sa nezmenia počas celej doby splatnosti úveru.
Do celkových nákladov je započítaná výška úveru, úroky a poplatky, ktoré zahŕňajú poplatok za spracovanie úveru vo výške 250 eur, poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku predmetu zabezpečenia ako paušálny poplatok vo výške 150 eur, správny poplatok za zápis záložného práva vo výške 100 eur a výška ročného poistného predmetu zabezpečenia ako paušálny poplatok vo výške 50 eur.
Príklad číslo 2
Poskytla nám ho Simona Miklošovičová, hovorkyňa Tatra banky: Pri úvere 100-tisíc eur s úrokovou sadzbou 3,79 % p. a., dobou splatnosti v mesiacoch/počte splátok 358 (lehota splatnosti je kratšia ako požadovaná z dôvodu, že pre výpočet RPMN bol použitý dodatočný zákonný predpoklad) a s jednorazovým poplatkom za úver vo výške 0 eur, jednorazovým poplatkom za ohodnotenie nehnuteľnosti vo výške 250 eur, jednorazovým poplatkom za kataster 100 eur, mesačným poistným za poistenie splácania hypotéky vo výške 17,43 eur, mesačným poplatkom za účet vo výške 7 eur a ročným poistným za poistenie nehnuteľnosti vo výške 100 eur predstavuje ročná percentuálna miera nákladov 4,49 % pri mesačnej splátke úveru 465,39 eur (výška poslednej splátky úveru je 449,67 EUR).
Celková suma, ktorú klient uhradí, predstavuje 178 689,84 eur, pričom pri výpočte úrokov sa vychádza z predpokladu, že všetky mesiace v roku majú 30 dní a kalendárny rok má 360 dní.
Na akú dobu fixovať úver?
Ďalšia dôležitá otázka, ktorú si treba zodpovedať, je obdobie fixácie úrokovej sadzby. Tá znamená dobu, počas ktorej sa klientovi nemení úroková sadzba, a teda sa nemení ani výška splátky. Výber typu fixácie úrokovej sadzby je na rozhodnutí klienta, resp. v závislosti od jeho finančnej situácie. „Klienti preferujú 3-ročnú fixáciu, prípadne 5-ročnú,“ informuje Marta Cesnaková.
Ak máš splátky na hranici finančných možností tvojej domácnosti, mal by si vyberať skôr dlhšie fixácie. Takto máš záruku, že výška splátky sa nebude počas obdobia fixácie meniť, resp. rásť pri zmene sadzby. Čím dlhšiu fixáciu si vyberieš, tým menšie riziko podstupuješ v súvislosti s pohybmi úrokových sadzieb. „Dlhšie fixácie poskytujú klientom stabilitu,“ sumarizuje Juraj Štefanovič.
„Častý príklad z praxe – mladé rodiny, ktoré plánujú deti, nepredpokladajú, že finančná situácia sa zlepší. Vedia aktuálnu splátku splácať aj za predpokladu, že budú mať len jeden príjem z dôvodu materskej dovolenky. Pre nich je zaujímavá dlhšia fixácia, napr. na 5 rokov, počas ktorej sa splátka nezmení,“ pokračuje Dominik Miša.
Naopak, klienti s vyšším príjmom, a teda aj vyššou finančnou rezervou si môžu voliť aj kratšie fixácie. Znamená to, že pri zmene sadzby ich zvýšená splátka nezaskočí, pričom môžu profitovať, ak dôjde k poklesu sadzieb na trhu.
„Kým vlani v tomto období boli úrokové sadzby okolo 4,5%, v súčasnosti ľudia vedia získať hypotéku s úrokom od 3,2 %. V čase klesajúcich úrokov je vhodné fixovať hypotéku na kratšie obdobie. Treba však zohľadniť aj ponuku bánk pre jednotlivé fixácie a samozrejme aj individuálne preferencie, očakávania a plány záujemcu o hypotéku. V súčasnosti je najčastejšou voľbou 3-ročná fixácia,“ dodáva Eva Šablová.
Zdieľať na