#Rozmýšľaš nad hypotékou? Ak máš pocit, že je najvyšší čas zaobstarať si vlastné bývanie, najprv dobre zhodnoť svoju situáciu. Dostať úver od banky môže byť náročné, nie je to však nemožné. Ak si veľmi mladý a vidíš sa o pár rokov takisto vo vlastnom, máš skvelú štartovaciu pozíciu. Ako teda na to?
Najlacnejšie hypotéky
Vzhľadom na problémy s katastrom bol štart do nového roka pre realitný a hypotekárny problémový a rozpačitý. Podľa Juraja Štefanoviča, PR špecialistu ČSOB, toto obdobie charakterizovalo aj kolísanie úrokových sadzieb, a to najmä pre dlhší koniec úrokovej krivky.
„Pracovný trh sa zdá byť relatívne silný, ale rast reálnych miezd, a teda aj kúpna sila sa asi spomalí, respektíve oslabí. To sa môže prejaviť na väčšej opatrnosti, s ktorou budú domácnosti zvažovať svoje investície. Ale ak sa trhy upokoja, tak aj táto opatrnosť môže v druhej polovici roka opadnúť,“ myslí si Juraj Štefanovič.
Európska centrálna banka počas tohto roka už dvakrát znížila základné sadzby, so znižovaním prišli aj samotné banky. „Mnohé z nich dnes často schvália klientom nižší úrok v porovnaní s tým, aký majú vyhlásený ako najnižší. Poslednou korekciou z dielne Prima banky sme sa opäť posunuli o niečo bližšie k hranici 3 %. Aktuálne začínajú najlacnejšie hypotéky s úrokom 3,3 %,“ uvádza Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.
Záujem o hypotéky narastá
Ďalší odhad jej krokov je však neistý. „Dôvodom je hlavne nepredvídateľná geopolitická situácia. Zahraničná politika, ako aj zhoršujúci sa stav verejných financií na Slovensku môže ďalšie znižovanie sadzieb utlmiť,“ pokračuje Eva Šablová.
Ako dodáva, otázny je aj dopad konsolidácie verejných financií na obyvateľstvo. V súčasnosti je veľa premenných, ktoré môžu zmeniť nastavený trend znižovania úrokov. „Na druhej strane, v porovnaní s minulým rokom cítime zvýšený záujem Slovákov o financovanie bývania, takže boj o klienta môže motivovať ďalšie banky k tomu, aby zatraktívnili svoje úrokové sadzby,“ pokračuje Eva Šablová.
Andrej Martiška, ekonomický analytik Tatra banky, tiež pripúšťa v nasledujúcom období istý pokles, zároveň však upozorňuje: „Negatívom je, že vzhľadom na aktuálny a očakávaný vývoj dlhodobých trhových úrokových sadzieb bude zrejme iba veľmi mierny. Zotavovanie sa hypotekárneho trhu bude preto iba postupné a pomalé.“
Povinná rezerva 40 percent
Ak si mladým žiadateľom o hypotéku, môže to byť výhoda aj nevýhoda zároveň. Vo všeobecnosti platí, že na získanie pôžičky od banky je potrebný vek minimálne 18 rokov, pričom musíš byť zamestnaný aspoň 3 mesiace.
„Pri úvere na bývanie platí, že objem hypotéky by v pomere k cene nehnuteľnosti nemal prekročiť 90 %. Ďalšou podmienkou je maximálna výška poskytnutej hypotéky v závislosti od ročného príjmu. Musí ísť maximálne o 8-násobok príjmu. Spomenúť treba aj výšku splátok všetkých úverov – tie nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu. Inak povedané, výška povinnej rezervy je dnes 40 %,“ upresňuje Dominik Miša, PR manažér VÚB banky.
Banka si takisto preverí tvoju bonitu, ktorú posudzuje na základe Centrálneho registra dlžníkov SR. Berie teda do úvahy všetky dlhy, pravidelnosť splácania či omeškania splátok, dokonca aj zamietnuté žiadosti o hypotéku v iných bankách.
Majú žiadatelia v páre výhodu?
„V prípade, že ide o pár, kde sa príjmy žiadateľov pre posudzovanie schopnosti splácať spočítajú, môže to byť výhodnejšie,“ uvádza Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne. Platí to najmä vtedy, ak príjem jedného žiadateľa nepostačuje na dosiahnutie potrebnej výšky hypotéky.
Pre banku to môže byť menej rizikové, takže dvaja žiadatelia môžu mnohokrát získať lepšie podmienky a aj limit úveru ako jednotlivec. „Uvedené pravidlo však neplatí vždy. Ak má klient dostatočnú bonitu a po posúdení bankou sa kvalifikuje na úver, nie je potrebné, aby do úveru vstupoval spoludlžník,“ upozorňuje Simona Miklošovičová, hovorkyňa Tatra banky.
Je vek iba číslo?
Vek klientov je iba jeden z mnohých parametrov, ktorý banky posudzujú. Vo všeobecnosti predstavuje limit pre túto vekovú kategóriu hlavne výška mzdy, ktorá spravidla stúpa až s pribúdajúcou praxou. Vyššiu hypotéku schvália banky skôr tým, ktorí už majú niekoľkoročné stabilné zamestnanie, než tým, ktorí nastúpili do svojho prvého zamestnania, kde pracujú len niekoľko mesiacov.
Mladí sú ako žiadatelia, paradoxne, znevýhodnení aj chýbajúcou úverovou históriou. V preklade: Banky nevedia posúdiť, nakoľko si ako dlžníci vedia plniť svoje záväzky.
Mladým pomáha aj štát
Na druhej strane, mladí vedia využiť špeciálnu výhodu – formu daňového bonusu. „Ten umožňuje mladým ľuďom získať späť časť svojich zaplatených daní pri kúpe nehnuteľnosti. Proces posúdenia hypotekárneho úveru s výhodami pre mladých je pritom podobný ako pri bežnej hypotéke,“ dopĺňa Dominik Miša.
Štát do roku 2018 podporoval mladých žiadateľov príspevkom vo forme zvýhodnenej úrokovej sadzby, k podpore prispela aj banka jedným percentom. V súčasnosti pri nových hypotékach namiesto zvýhodnenej úrokovej sadzby pomáha štát formou takzvaného daňového bonusu na zaplatené úroky, a to v dĺžke 5 rokov. Ten si môžeš uplatniť len v prípade, že splníš zákonom stanovené podmienky:
- vek do 35 rokov,
- príjem, ktorý nie je vyšší ako 1,3-násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy (v prípade manželov 2,6-násobok)
- účel hypotéky je bývanie – kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia,
- maximálna výška úveru s nárokom na daňový bonus je bez obmedzenia.
K uplatneniu daňového bonusu ti banka vydá potvrdenie o zaplatených úrokoch, ktoré odovzdáš zamestnávateľovi alebo daňovému úradu na uplatnenie daňového bonusu.
DOBRÉ VEDIEŤ: Pre úvery poskytnuté po 1. januári 2024 je daňový bonus 50 % zaplatených úrokov, maximálne 1 200 eur ročne.
Čo robiť, keď nemáš žiadne vlastné zdroje?
Banky odporúčajú vyrátať si pravdepodobnú výšku splátky, aby si vedel, koľko budeš mesačne splácať. „Mladým klientom by sme poradili, aby si najprv zhodnotili svoju finančnú situáciu a to príjem, výdavky a aktuálne úspory. Potrebný je stabilný príjem, ktorý klientom umožní splácať hypotéku a pokryť pravidelné výdavky,“ hovorí Juraj Štefanovič.
Pozri sa najmä na svoje pravidelné mesačné výdavky. Máš už nejaké existujúce splátky? Aj tie sem treba započítať.
Keďže maximálna výška hypotéky je do 90 %, resp. do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, mal by si mať k dispozícii 10 až 20 % vlastných zdrojov. To znamená, že ak byt stojí napríklad 180-tisíc eur, môžu vlastné zdroje predstavovať 18-tisíc, ale aj 36-tisíc eur.
Čo však robiť, keď nemáš v rezerve žiadne nasporené peniaze, ktorými by si vykryl zvyšok sumy? „Najbežnejším spôsobom je buď nasporenie potrebnej sumy alebo pôžička od rodiny,“ prezrádza Marta Cesnaková. Žiadateľa zvyknú založiť v prospech svojej hypotéky ďalšiu, buď vlastnú alebo rodičovskú nehnuteľnosť, vďaka čomu im banka môže poskytnúť vyšší úver. Menej častou formou dofinancovania býva aj dar.
„Ak nemá klient k dispozícií vlastné úspory, je možné zvyšnú časť kúpnej ceny bytu či domu dofinancovať spotrebným úverom alebo úverom stavebnej sporiteľne. Voľba ideálneho riešenia závisí hlavne od príjmu, ktorý banka akceptuje, ale aj od sumy, ktorú potrebujete dofinancovať,“ pokračuje Dominik Miša.
Ako začať so sporením?
Nasporenie potrebnej sumy je síce časovo náročnejšie riešenie, no poskytne ti stabilný finančný základ a vyhneš sa tak väčšiemu finančnému zadlženiu.
Zdravé rozdelenie výdavkov by malo kopírovať pravidlo 50:30:20. V praxi to znamená, že 50 % mesačného príjmu by malo pokrývať základné výdavky na domácnosť, 30 % by malo ísť na flexibilné výdavky, teda veci, ktoré chceš, ale nutne nepotrebuješ, a 20 % by mali predstavovať úspory, investície či splátky.
„V prípade sporenia a zhodnocovania úspor je ideálne začať čo najskôr a na začiatku si zvyknúť na pravidelnosť odkladania. K tomu stačí zriadiť si trvalý príkaz aj v malej sume, napr. v hodnote dvoch káv. Odporúčame sporenie nastaviť od prvej výplaty,“ navrhuje Juraj Štefanovič. Pre nasporenie požadovanej sumy odporúča postupovať nasledovne:
- Stanov si cieľ – zistiť, aký objem financií budeš na dofinancovanie potrebovať
- Vytvor si plán – cieľovú sumu rozdeľ na menšie mesačné ciele. Napríklad, ak potrebuješ našetriť sumu 20-tisíc eur v priebehu 5 rokov, mesačne by si mal odložiť približne 333 eur.
- Využiť sporiaci účet alebo investovanie – cieľovú sumu vieš dosiahnuť efektívnejšie, ak sa budú našetrené financie zhodnocovať napríklad pomocou investovania.
- Optimalizuj výdavky – priprav si prehľad mesačných výdavkov, takto ľahšie zistíš, kde ich dokážeš minimalizovať. Ak sa ti mesačne podarí odložiť viac financií, než si pôvodne plánoval, cieľovú sumu na dofinancovanie hypotéky nasporíš rýchlejšie.
Sporiaci účet verzus investovanie
Takáto finančná rezerva však môže pokryť krátkodobé výdavky, z dlhodobého horizontu sa ti peniaze iba odkladať neoplatí. Zjednodušene platí, že pri sporení v krátkodobom horizonte je vhodný sporiaci účet, v strednodobom horizonte terminovaný vklad so 6, 12, 24 alebo 36-mesačnou viazanosťou a v dlhodobom horizonte býva najlepším riešením investovanie.
Finančnú rezervu na krátkodobé potreby si nikdy nebuduj na svojom bežnom účte. Môže sa totiž ľahko stať, že ju rýchlo minieš. Ak však chceš mať možnosť peniaze si kedykoľvek vybrať, môže ti pomôcť sporiaci účet. Tu si navyše dokážeš prispôsobiť frekvenciu aj výšku sumy sporenia.
Ak však plánuješ v blízkej budúcnosti kúpu nehnuteľnosti a potrebuješ si nasporiť vyššiu cieľovú sumu, zrejme zvolíš inú možnosť. „Tu už treba rozmýšľať o produktoch s výnosovým potenciálom, s potenciálom na ochranu peňazí pred infláciou, ako sú investičné produkty. Jednoduchým spôsobom ako začať s investovaním je forma pravidelného investovania napríklad formou investičného sporenia do podielových fondov, aspoň vo výške 10 % príjmu,“ navrhuje Simona Miklošovičová.
Čo je dynamický podielový fond?
Investičný horizont závisí od cieľovej sumy, ktorú si chceš nasporiť a výšky pravidelnej investície. Často ide o horizont 10 rokov a viac. „Na takéto investičné sporenie sú určené dynamické podielové fondy s vysokým výnosovým potenciálom,“ pokračuje Simona Miklošovičová. Podľa jej slov treba v tomto prípade počítať aj s tým, že hodnota investovaných úspor môže výraznejšie kolísať a na úspešné dosiahnutie cielenej sumy a spokojnosť s výsledkom investovania treba dodržať stanovený dlhodobý investičný horizont.
„Napríklad, pri pravidelnom mesačnom investovaní 100 eur do dynamického podielového fondu môžem mať o 10 rokov sumu približne 16 000 eur. Ak by som mesačne investoval do dynamického podielového fondu napríklad 400 eur, tak by som investične mohol nasporiť približne 63 000 eur,“ dopĺňa Jana Miklošovičová.
Ak si so žiadosťou o hypotéku nevieš poradiť sám, alebo sa nedokážeš rozhodnúť, obráť sa na jednotlivé banky. Prípadne, na trhu existujú odborníci, resp. finanční sprostredkovatelia, ktorí ti pomôžu s nastavením hypotéky či plánu, ako sa k nej dopracovať čo najskôr.
Zdieľať na